רווח יזמי של כ־11% הוא המספר שמשאיר את החשבון פתוח. לפי דיווח באתר מרכז הנדל״ן מ־25 באוקטובר, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון החליטה להפקיד בתנאים תוכנית פינוי־בינוי במתחם שלום עליכם, בחלק הוותיק של מגדל העמק: כ־64 דירות ישנות ייהרסו, ובמקומן ייבנו כ־259. אלא שלפי הניתוח הכלכלי של התוכנית, כפי שהובא באותו דיווח, הרווח הזה נמוך מהסף שנדרש כדי שפרויקט כזה יצא לפועל. הדיווח לא מציין מהו הסף המדויק.
מה מתוכנן במתחם
על פי הדיווח, מדובר בכ־6.6 דונם בין הרחובות העצמאות, שלום עליכם וקדש. שמונה בנייני מגורים משנות ה־60 יפנו את מקומם לחמישה בניינים בני 10 עד 18 קומות. כ־50 מהדירות החדשות יהיו קטנות, עד 80 מ״ר. לצדן מתוכננים כ־1,200 מ״ר של חזית מסחרית לאורך רחוב העצמאות, כ־320 מ״ר של מבני ציבור ובהם שתי כיתות גן, מדרכות רחבות יותר ושבילי אופניים. את התוכנית יזמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יחד עם עיריית מגדל העמק.
למה ארבע דירות על כל דירה לא מספיקות
לפי חישוב שלנו, התוכנית נותנת כ־4 דירות חדשות על כל דירה קיימת. שבוע קודם לכן, ב־18 באוקטובר, דיווח אותו אתר שבחבילה של שלוש תוכניות שעלו לוועדה, שתיים במגדל העמק ואחת בחצור הגלילית, המכפיל הממוצע הוא 3.4, בעוד שכדאיות כלכלית דורשת בדרך כלל מכפיל של 6 עד 7. המסקנה באותו דיווח: התוכניות כנראה יזדקקו לסבסוד ממשלתי כבד כדי להיבנות.
בדיווח הקודם הופיעה תוכנית שלום עליכם עם 190 דירות ו־5 עד 11 קומות, ובדיווח שאחרי ההחלטה כבר עם כ־259 דירות ועד 18 קומות. הפער לא מוסבר בדיווחים. גורי נדלר, מאגף התכנון ברשות להתחדשות עירונית, אמר בהקשר של ההחלטה שהמאמץ המרכזי כעת הוא שיפור הכלכליות של התוכניות כדי שניתן יהיה לממש אותן.
עיר הניסיון של מינהל התכנון
שלום עליכם היא התוכנית הראשונה שמקודמת ב״מסלול המעטפת״, מסלול מואץ של מינהל התכנון לתוכניות התחדשות בהיקף גדול, בליווי צמוד של בכירי המינהל והרשות להתחדשות עירונית. לפי דיווח מיולי באתר מרכז הנדל״ן, מגדל העמק נבחרה כעיר הראשונה בגלל מחויבות העירייה להתחדשות, הרגישות הסיסמית של האזור והצורך לחזק ולמגן מבנים. ראש מינהל התכנון, רפי אלמליח, כינה את ההתחדשות בצפון ״משימה לאומית בעלת חשיבות מיוחדת״. ראש העירייה, יקי בן חיים, אמר אז שהמהלך הוא ״בראש ובראשונה בהצלת חיים״ והביע ודאות שהיתר הבנייה הראשון להתחדשות יינתן בקרוב.
בינתיים, בשאר העיר
כל זה קורה לצד תנועה בשוק הדירות החדשות בעיר. לפי נתוני הלמ״ס שהובאו במרכז הנדל״ן בספטמבר, מכירות הדירות החדשות במגדל העמק זינקו ב־356.4% בחודשים מאי עד יולי. הדיווח לא מציין כמה דירות נמכרו בפועל, ולכן קשה לדעת מה גודל הזינוק במספרים. באוגוסט דיווחה חברת גשר אחזקות לבורסה על עסקה עם קיבוץ כפר החורש לפרויקט של כ־522 דירות בשכונה המערבית. לפי הערכות החברה, שעשויות להשתנות, עלות הבנייה היא כ־575 מיליון שקל, והיתרי בנייה טרם התקבלו.
מה זה אומר לתושבי העמק
הפקדה אינה אישור סופי: בשלב הזה התוכנית מתפרסמת לציבור, ואפשר להגיש עליה התנגדויות. הדיווחים לא מפרטים הסדרי פינוי ופיצוי לדיירים, ולא נוקבים בלוח זמנים. לגבי התוכנית השנייה בעיר, קדש־ראשונים בשכונת גן ישראל, שבה מדובר ב־195 דירות קיימות ו־672 חדשות, לא מצאנו דיווח על החלטת הוועדה. מסמכי התוכנית ופרוטוקול הוועדה לא עמדו לרשותנו, והעובדות כאן נשענות על הדיווחים של מרכז הנדל״ן. התמונה בכתבה צולמה ב־2010 ומראה מבט כללי על העיר, לא את המתחם עצמו.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי. לפרטים פנו לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית או לעיריית מגדל העמק.
