הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בצפון אישרה להפקדה את תוכנית מתחם הדסים, הראשונה בעפולה שמקודמת בדרך של פינוי־בינוי. לפי הדיווחים בביזפורטל, ב־ice ובמרכז הנדל״ן מ־6 בספטמבר, שישה בניינים ובהם 31 דירות אמורים להיהרס, ובמקומם ייבנו 229 דירות: מגדל מגורים של 25 קומות ושני בניינים של 10 קומות. זה יותר מפי 7 על אותה קרקע. ההחלטה בת כחודשיים, ולא מצאנו מאז דיווח על שלב נוסף.
מה אמור לקום בין חטיבה תשע להדסים
המתחם משתרע על כ־5.6 דונם במרכז הוותיק, בין הרחובות חטיבה תשע, הדסים ורימון, סמוך להיכל התרבות העירוני. לפי הדיווחים התוכנית היא ביוזמת קבוצת רחמני, בתכנון משרד רן בלנדר אדריכלים.
בפינת חטיבה תשע והדסים, מול היכל התרבות, מתוכננת כיכר עירונית, ומסחר בקומת הקרקע יפנה אליה. לפי מרכז הנדל״ן מדובר ב־750 מ״ר מסחר וב־775 מ״ר למבני ציבור. בתוכנית גם מגרש ציבורי של עד שש קומות ושתי קומות חניה תת־קרקעיות.
לפי חישוב שלנו מהנתונים האלה, הצפיפות במתחם עולה מכ־5.5 דירות לדונם לכ־41 דירות לדונם.
למה דווקא פי 7
בכתבה על שוק הדירות בעפולה שפורסמה במאי בביזפורטל, מכפיל של פי 7 עד 8 מוסבר בערכי הקרקע הנמוכים בפריפריה. לשם השוואה, בתוכנית במגדל העמק שעליה דיווחנו אתמול מדובר ב־259 דירות במקום 64, כלומר בערך פי 4.
הרקע התכנוני הוא תוכנית המתאר של העיר, שלפי מרכז הנדל״ן אושרה סופית במאי 2025. היא מוסיפה כ־40 אלף דירות, עד פוטנציאל של כ־70 אלף דירות וכ־230 אלף תושבים, ולפי ביזפורטל נשארת בתוך השטח המיועד לפיתוח עירוני ולא נוגעת בקרקע חקלאית. לפי ice, היא מגדירה את ליבת העיר ואת ציר חטיבה תשע כאזור לפיתוח.
דקלה עדי פרץ, מתכננת מחוז צפון במינהל התכנון, אמרה לפי ice שהתוכנית ״תאפשר חידוש של המבנים, חיזוקם ומיגונם״. בועז יוסף, יו״ר הוועדה המחוזית, כינה את האישור ״בשורה משמעותית לעפולה״ והביע תקווה שזו תהיה הראשונה מבין כמה תוכניות כאלה בעיר.
הפער בין הדיווחים
הכתבה מביזפורטל ממאי תיארה תוכנית פינוי־בינוי ראשונה באותם רחובות ובאותו היקף של 31 דירות, אבל עם כ־250 דירות חדשות ומגדל של 28 קומות, וכתבה שהיא אושרה בדצמבר 2025. הדיווחים מספטמבר מדברים על 229 דירות ו־25 קומות ועל אישור להפקדה עכשיו. לא מצאנו הסבר לפער, ולא קראנו את פרוטוקול הוועדה או את מסמכי התוכנית עצמם, ולכן אנחנו מסתמכים כאן על הדיווחים.
מה עוד לא ידוע
הפקדה היא לא היתר בנייה. בשלב הזה תוכנית נפתחת לעיון הציבור ולהתנגדויות, ורק אחר כך יכולה להגיע לאישור סופי. הדיווחים שקראנו לא נוקבים במועד אחרון להתנגדויות ולא בלוח זמנים לפינוי או לבנייה.
הם גם לא מציינים כמה מבעלי 31 הדירות כבר חתמו. זה לא פרט שולי: לפי מרכז הנדל״ן, בעקבות התיקון לחוק מ־2021 נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות במתחם כדי לתבוע דייר שמסרב. את נוסח החוק העדכני לא בדקנו, ומי שזה נוגע לו צריך לוודא אותו מול גורם מקצועי.
מה זה אומר לתושבי העמק
מי שגר במתחם או בסביבתו, ומי שיש לו עסק ברחובות האלה, יכול לברר את מצב התוכנית ואת מועדי ההתנגדויות בוועדה המחוזית בצפון או במערכת המקוונת של מינהל התכנון. בדיווחים אין התייחסות לעומסי התנועה ברחובות סביב המתחם, ולכן גם זו שאלה שכדאי לבדוק במסמכים.
לכל מי שעוקב אחרי העיר, זהו מבחן ראשון: האם המכפיל הגבוה יספיק כדי להוציא לפועל פינוי־בינוי במרכז הוותיק של עפולה. ההצהרה של יו״ר הוועדה על תוכניות נוספות עוד לא גובתה בפרטים בדיווחים שקראנו.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי או משפטי. לפרטים פנו לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון או למינהל התכנון.
התמונה מ־2013 מציגה מבט כללי על עפולה, ולא את מתחם הדסים.
